Seit 01. Januar 2004 gilt in Deutschland die Betriebskostenverordnung. Diese basiert auf den "Regelungen des § 27 II. Berechnungsverordnung und der Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung". Sie löst diese als extra Definition der Betriebskosten ab. Für ältere Mietverträge ergeben sich aber keine Änderungen.

Aktuelle Änderungen der Betriebskostenverordnung

Die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV sieht vor:

  • die Betriebskosten der Müllschlucker zu den Müllbeseitigungskosten dazu gehören
  • bei Heiz- und Wasserkosten sind jetzt auch die Eichkosten umlagefähig
  • zu den Kosten für Kabelfernsehen und der Gemeinschaftsantenne gehören nun auch die Kosten, welche nach Urheberrecht für die kabeltechnische Sendung vorhanden sind.
  • Kosten für Trocken- und Bügelanlagen und anderen Wäscheeinrichtungen auf die Mieter umgelegt werden.

Laut § 556 BGB dürfen Vermieter und Mieter auch vereinbaren, dass Mieter neben der Miete Nebenkosten zahlt. Wenn die Parteien Betriebskostenzahlungen vereinbart haben, verweist das Gesetz aufgrund der umlagefähigen Kosten auf die Betriebskostenverordnung.

Die Bedetung des Betriebskostenverordnung Umlageschlüssel

Im Mietvertrag können die umlagefähigen Betriebskostenpositionen im Detail aufgeführt werden. Wenn Einzelpositionen fehlen, sind diese mit der Miete abgegolten. Sie können später nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden. Es genügt alternativ, wenn im Vertrag auf die Betriebskosten Bezug genommen wurde. Der Vermieter kann dann auch die Nebenkosten entsprechend abrechnen, auch wenn diese nicht detailliert im Mietervertrag stehen. Wegen der Lebenspraxis ist zwangsläufig viel Raum für Interpretationen. Damit die Umlagefähigkeit der Kostenposition beurteilen zu können, muss die allgemeine Begriff-Definition der Betriebskosten herangezogen werden sowie eine Abgrenzung zu weiteren, nicht umlagefähigen Kosten (Reparaturkosten, Verwaltungskosten) vorzunehmen.

instandhaltung

Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten !!!

Betriebskosten sind in der Definition die Kosten, welche dem Eigentümer des Objekts objektbezogen und fortlaufend durch die bestimmungsgemäßen Benützung entstehen. Es fallen dann regelmäßig Kosten an, wenn eine Kostenform in vergleichbaren vorhersehbaren Zeitabständen immer wieder auftritt. Dabei darf der zeitliche Abstand maximal sechs Jahre betragen. Nicht regelmäßig entstehende Kosten sind die dem Vermieter entstehenden Verwaltungskosten. In § 26 II BV findet sich eine nach wie vor gültige Definition. Hierzu zählen sämtliche Kosten der zur Immobilienverwaltung benötigten Arbeitskräfte sowie Einrichtungen, vor allem die Kosten für die Betriebskostenabrechnungserstellung und die vom Vermieter selber bewerkstelligten Verwaltungsarbeiten, die im Rahmen der Vermietung anfallen. Laut § 1 II 2 Betriebskostenverordnung sind auch die Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten keine Betriebskosten, denn diese Fallen aus einem konkreten Anlass an und hierdurch der Vermieter auch seine Verpflichtung erfüllt, das Objekt in vertragsgemäßen Zustand zu halten.

Aufstellung der Betriebskosten, geregelt im Paragraph §2

Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Das sind:

  • Grundsteuern
  • Deichabgaben
  • Beiträge zu Boden- und Wasserverbänden. Die Kosten zur Kaltwasserentsorgung, etwa den Wasserverbrauch, Wasserzählergebühren, die Eichung der Zähler und die Grundgebühren der Wasserversorgung. Weiterhin zählen dazu die Kosten der Entwässerung. Das sind die Gebühren für die Grundstücks- und Hausentwässerung (Abwasser), Kosten einer Entwässerungspumpe und die Kosten einer privaten Abwasserentsorgungsanlage wenn der Anschluss an eine öffentliche Entsorgung fehlt.
  • Kosten der Heizungsversorgung. Die Betriebskostenverordnung unterscheidet die Kosten einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage, einer Zentralheizung, der gewerblichen eigenständigen Wärmelieferung durch Fernwärme sowie von Gaseinzelfeuerstätten und Etagenheizungen.

Nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz werden allgemein die Kosten des Brennstoffverbrauchs sowie der Lieferung, Bedienung, Betriebsstrom, Pflege und Überwachung der Heizungsanlage, Reinigung von Öltank und Anlage, Betriebsbereitschafts- und Betriebssicherheitsprüfung sowie Messungen erfasst. Die Heizkostenverordnung schreibt den Vermieter vor, die Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung zu mindestens 50 Prozent nach dem Mieterverbrauch abzurechnen. Die Restkosten können über einen anderen Verteilerschlüssel geregelt werden. Die Regelung der Kosten für die Warmwasserversorgung: Abhängig vom vorhandenen Gerät zur Wassererwärmung (eigenständige gewerbliche Warmwasserlieferung, Wasserversorgungsanlage, Boiler/Durchlauferhitzer) dürfen unterschiedliche Kostenarten umgelegt werden. Vor allem die Kosten für die Wassererwärmung durch die Anlage gehören hier dazu. Unter Ziffer 6 werden die Kosten verbundener Warmwasser- und Heizungswasserversorgung geregelt. Hierbei wird der Normalfall geregelt sowie die Betriebskosten von Anlagen erfasst, welche zugleich Warmwasser und Heizwärme bereitstellen. Hier ist ebenfalls zwischen den unterschiedlichen Anlagetypen zu unterscheiden. Wegen der Vielzahl an Messwerten sowie mathematischen Berechnungsformeln ist die Warmwasser- und Heizkostenabrechnung für jeden Vermieter eine Herausforderung. Deshalb wird diese meistens einem speziellen Abrechnungsunternehmen überlassen.

personenaufzug

Auch Erdgeschoss-Mieter sind zahlungspflichtig, wenn ein Personenaufzug vorhanden und funktionstüchtig ist.

Was ist mit den Kosten für den Betrieb eines Lasten- und Personenaufzugs? Kosten für Bedienung, Überwachung, Beaufsichtigung, für den Betriebsstrom, Pflege und Reinigung sowie Betriebssicherheits- und Betriebsbereitschaftsprüfung. Hier besteht auch für Erdgeschoss-Mieter eine Zahlungspflicht.

Die Kosten der Müllbeseitigung und Straßenreinigung ist unter der Ziffer acht geregelt. Gebühren privater oder öffentlicher Straßenreinigung, Müllabfuhr, Winterdienst und Sperrmüllbeseitigung (nicht durch den Auszug des Mieters entstanden) gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Betriebskosten. Genauso wie die Kosten der Ungezieferbekämpfung und Gebäudereinigung, wenn diese als vorbeugende Maßnahmen und nicht bei einmaliger Ungezieferbeseitigung entstehen. Weiterhin zählen auch Kosten für die Gartenpflege zu den umlagefähigen Betriebskosten, speziell die Pflege von Bäumen und Pflanzen sowie beispielsweise Unkraut jäten von bereits vorhandenen Gartenanlagen. Jedoch nicht die Neugestaltung oder die Neuanpflanzung. Bei den Spielplätzen zählen die Wartungsarbeiten und die Reinigung hinzu, nicht aber die Instandsetzung oder Instandhaltung von Spielgeräten. Die Stromkosten für die Beleuchtung der Außenanlage sowie für alle Bewohner genutzten Gebäudeteile wie Flure, Waschküche, Speicher und Treppen gehören ebenfalls hinzu. Weitere umlagefähige Betriebskosten sind die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, die Kosten der Schornsteinreinigung und die Kosten des Hauswarts. Die Kosten einer Kabelverteileranlage, einer Gemeinschaftsantennenanlage, also Kosten für die Einstellung der Anlage, Betriebsbereitschaftsprüfung, Betriebsstrom und Grundgebühren. Weiterhin zählen auch die Kosten des Betriebes einer Wäschepflege zu den umlagefähigen Betriebskosten. Genauer gesagt die Kosten die durch den Einsatz von Wäschetrockner, Waschmaschinen, Bügelmaschinen und Wäscheschleudern durch den Betriebsstrom entstehen sowie Kosten der Pflege und Wartung, Kosten der Bereitschaftsprüfung, der Überwachung sowie die Kosten der Wasserversorgung.

Die sonstigen Betriebskosten

Neben den oben genannten Betriebskosten werden auch die sonstigen Betriebskosten geregelt. Dies sind Betriebskosten die regelmäßig und fortlaufend anfallen sowie dem bestimmungsgemäßen Gebäudebetrieb dienen. Detailliert wäre vieles streitig. Unter anderem sind auch umlagefähig die Kosten für die Reinigung von Dachrinnen, die Wartung von Feuerlöschgeräten, die Wartung von Alarmanlagen und installierter Haustechnik. Hierzu ist allerdings Voraussetzung, dass die weiteren Betriebskosten im Mietvertrag einzeln aufgezählt sind. Ein Problemfall ergibt sich bei den Wartungskosten. Manche Kostenarten nennen die Kosten der Wartung von jeweiligen Anlagen (Heizung) zu den Betriebskosten. Teilweise werden die Wartungskosten als nicht umlagefähige Instandhaltungskosten geregelt. Nach dem BGH sind die Kosten, die nicht durch eine technische Störung entstandenen regelmäßigen Prüfungskosten der Funktionsfähigkeit sowie der Betriebssicherheit technischer Anlagen allerdings als Betriebskosten anzusehen.

Video für Betriebskosten als Vermieter richtig abrechnen mit Beispiel.